侯香寒的部落格

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  業內人士分析，開發並推行以房養老的保險產品，涉足地產或有地產背景的險企更具優勢

  近日，國務院印發《關於加快發展養老服務業的若幹意見》，針對當前養老服務業發展面臨的突出問題，發佈瞭一系列扶持政策，其中，關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的內容備受保險業關註。

  《證券日報》記者調查發現，就眼下來看，無論是險企，還是有需求的老人，對"以房養老"模式並不"感冒"，反而傳統的機構養老更得消費者青睞。

  據記者統計，目前國內有多種養老模式，主要分為居傢養老、社區養老、機構養老。以房養老模式此前也在廣州、北京等地試點過，但因效果不佳而被擱置，而近期國務院出臺的一系列扶持以房養老的政策，無疑為社會各主體提供瞭想象的空間。

  另外，伴隨著以房養老也有一些熱點問題。比如新養老模式的進入是否會一步步蠶食掉舊養老模式的市場份額，原有的養老模式如何看待這種新的競爭對手，險企在這種新模式中將扮演什麼角色，作為"用腳投票"的養老消費者又是如何看待這種新模式？

  160年的等待

  從消費者對以房養老模式的態度來看，拋開學者的種種論證、各種機構的問卷調查，北京各大養老公寓的火爆銷售或許可以從側面反映出消費者的選擇。

  位於朝陽區華嚴北裡的第一社會福利院是北京市屬的5傢養老院之一，也是北京市乃至全國的標桿養老院。9月24日，《證券日報》記者以消費者身份致電第一社會福利院詢問床位出租情況，該福利院租床的負責人告訴記者，目前養老院有1100張床位，但已經有1萬多人排隊等待，每年大概有50-60個床位會退掉。按1萬人的等待數、每年最多60個人的退床數保守估計，現在要預訂一個床位，至少要到166年之後才能等到。

  負責租床的相關人員告訴記者，該福利院可自理老人每人每月收費3000元左右，不能自理的老人每人每月收費4000元多。記者隨後詢問是否可以多交費入住，該負責人表示，"不好意思，多交也住不瞭"。

  在北京匯晨養老公寓，負責銷售的相關人員告訴記者，目前該養老公寓可以自理的老人每人每月5000元，雖然比第一社會福利院高出2000元多，但也已有200-300多人在排隊等候，"什麼時候退房說不定"。

  同樣，北京四季青鎮養老公寓負責租床相關人員也告訴記者，目前大概有5000人在排隊等待，每年至多也就100人能退房，要訂房的話還要等50年。

  這是北京幾傢較為有名的市屬養老機構床位情況，一些民營的養老機構又是怎樣的情況呢？

  北京仁愛敬老院負責銷售的相關人員告訴記者，目前朝陽區敬老院分院因為住的人較多，已經在昌平開設瞭分院，而且昌平也已有不少人預訂瞭，目前朝陽區每人每月自理的話3000多元，昌平區大概2700多元。

  另外，一些高檔養老社區銷售得比較火爆。在北京九華山莊養老酒店，銷售人員表示，入住條件為保證金加租金，租金每年1萬-2萬元，保證金根據戶型不同分為60萬元、90萬元、120萬元、160萬元不等。一般情況下每人每月租金1000-2000元加2000多元的其他費用。目前公司兩棟養老公寓中一棟民間二胎房貸利息已經預訂滿員，另外一棟已經有被多人預訂，"好戶型不多瞭"。

  記者與一位養老公寓負責人交流時，該負責人表示，以房養老並未成形，如果未來和養老公寓有競爭的話，養老公寓也是有自己的競爭優勢的。

  險企不"感冒"

  針對近期被熱議的以房養老，多數險企並不買賬。

  早在2011年10月9日，中信銀行總行就已經推出"養老按揭"。這是一張針對中老年人的專屬借記卡"信福年華"。該計劃規定凡年滿55周歲的中老年人或年滿18歲的法定贍養人以房產作為抵押，就可向銀行申請貸款用於養老。老人把房屋抵押後，中信銀行將根據所抵押房產的價值和合理的養老資金確定貸款金額，累計貸款額最高不超過所抵押住房評估值的60%，且每月支付的養老金不超過2萬元。

  近期就有媒體曝光與中信銀行合作的就是建信人壽，並稱建信人壽已經有相關產品推出。

  而《證券日報》記者致電建信人壽一內部人員，該內部人員表示，目前建信人壽以房養老產品確實在研究中，但新產品的研究需要一定的周期，此前媒體報道的"建信人壽已有相關產品推出"屬於誤報。該人士表示，開發以房養老，有地產背景的險企相對好做。

  記者在詢問某險企負責人是否已有以房養老產品推出時，該險企負責人也斬釘截鐵地表示，"目前沒有"，但其表示以後或許有產品推出。

  另外，與以房養老產品開發的消極怠工形成鮮明對比的是各個保險公司大肆拿地投資養老地產。近年來，除泰康人壽之外，中國人壽、中國平安、新華保險、合眾人壽等多傢險企紛紛拿地，進軍養老地產，有的保險甚至冒著償付能力不足的風險在多地拿地。和以房養老相比，險企似乎更加熱衷於養老地產。

  同時在養老社區掛鉤產品的開發積極程度方面，目前已有合眾人壽、泰康人壽的產品推出，同時合眾人壽、泰康人壽的掛鉤產品已在熱銷中。

  事實上，"以房養老"在上海、北京、廣州、南京等地區早已有實踐，試點主體既包括政府部門，也有金融機構，但因為效果不佳，已經停滯或取消。

  關於停滯原因，幸福人壽前董事長孟曉蘇表示，以房養老此前被擱置主要有兩大原因，起初是2007年之前《物權法》尚未出臺，解決不瞭物業自動續期的問題，這讓保險業不敢涉足，隨著《物權法》的出臺以及《保險法》的修訂，法律不完善的問題解決瞭；二是"房價會跌"的傳聞，讓保險行業不敢輕易冒這個風險，始終隻是停留於"摩拳擦掌"。

  消費者心裡沒底

  近期，記者在北京安貞橋附近某公園內，隨機詢問瞭幾位有養老計劃的消費者，多數表示目前對以房養老方式不是很瞭解，如果將房屋抵押出去，感覺"心裡不踏實"，將房屋抵押之後，以後的服務是不是到位"很難說"。

  另外，一位打算入住養老公寓的王女士告訴記者，據她瞭解，住進養老社區或者養老公寓的話會有政府補貼，相對來說成本較小，不到萬不得已的話是不會將房子抵押出去的。

  記者查閱資料顯示，北京市確實有扶持政策。2008年，北京市民政局《關於資助街道鄉鎮養老服務機構建設的通知》明確瞭對新建、擴建的鄉鎮(地區辦事處)養老服務機構的資助辦法。2009年，《北京市給予社會力量興辦養老服務機構建設資金支持試點單位征集文件》中提到，對符合條件的社會力量興辦的養老機構，按照養老機構類型、建設方式給予不同標準的一次性建設資金支持：新建、擴建護養型養老機構每張床資助16000元，非護養型養老機構每張床資助13000元；利用其他設施改建的護養型養老機構每張床資助10000元，非護養型養老機構每張床資助8000元。2011年年底，《北京市給予社會力量興辦養老服務機構建設資金支持試點單位征集公告》裡再次重申瞭這一政策。

  如果就政府補貼這一項來看，雖然《意見》提出瞭扶持以房養老，但目前並沒有具體的扶持條款。

  近期以房養老的首倡者孟曉蘇在微博強調反向抵押比賣房養老的幾大好處，比如既能拿錢又能住房，放心花錢不怕斷供，房產若增值老人拿錢更多，他還同時對市場上各種質疑進行一一"回擊"，但依然有不少消費者和業內人士質疑以房養老的可行性。

  此外，有媒體指出，作為幸福人壽前董事長的孟曉蘇，10年來一直在推行以房養老，但是幸福人壽到現在為止也未能推出相關的產品。孟曉蘇回應稱，保險公司的每一個新產品都需要保監會審批後才能上市，而"住房反向抵押養老保險"這個產品目前還沒有拿到"上市資格"。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-09-26/08593597791.shtml

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